Дослідження засвідчують, що для того, щоб перешкодити становленню незалежної правової держави, антидержавні сили і прокомуністична більшість, беручи до уваги велику питому вагу в Україні земель сільськогосподарського призначення, придумали і  конституційно впровадили з 30 січня 1992 року, поряд з приватною і державною власністю, ще й тотальну колективну власність на землю. На жаль, інші, більш реальні, пропозиції, залишилися поза увагою. Зокрема про те, що в державній власності, як у виключно національному багатстві, має залишитися не менше 40 відсотків всіх високородючих товарних земель.

У лютому 1992 року було прийнято Закон України “Про колективне сільськогосподарське підприємство” [6], з якого розпочалося визначення майнового паю кожного члена КСП. Тоді селянам говорили: «Ви маєте частку в кожному тракторі, машині та корові..., а їх поділити на шматки неможливо…» У березні того ж року Верховна Рада України, приймаючи новий Земельний кодекс України, Постановою “Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі” зобов’язала відповідні органи забезпечити проведення  земельної реформи і запровадити колективну й приватну форми власності [7].

Щоб не допустити формування ефективних фермерських господарств на науковій основі, Земельним кодексом України, введеним з 15 березня 1992 року, було визначено, що максимальну земельну частку, яка розраховувалася на всіх членів КСП (включаючи до списку претендентів також працівників соціальної сфери), із земель колективної власності (сільськогосподарські угіддя) можна було отримати у приватну власність  ділянку (частку) в натурі лише для створення фермерського господарства. В такому випадку сам фермер і члени його господарства зобов'язувалися вийти з колгоспу і не мали права більше ніде працювати. Серед населення поширювалися довільні трактування прийнятих актів, особливо щодо шляхів та методів земельних трансформацій.

Звичайно, єдиного рецепту для реформування земельних відносин в Україні - в різних регіонах і за умов різноманіття агропромислового комплексу - не могло бути. Швидше ці процеси відбувалися там, де місцева влада надавала їм пріоритетного значення. Проте на місцевому рівні не все можна було зробити без відповідного науково обґрунтованого і однозначного загальнонаціонального законодавства та відповідної рішучості на найвищому рівні до його реалізації. Важливо було підтримати ініціативу практиків, які аргументовано доводили необхідність комплексного і різнопланового підходу до здійснення реформ, проектуючи перспективний розвиток у конкретних умовах і застосовуючи відповідні бази даних та започатковані геоінформаційні системи (ГІС) і технології. При цьому відомчі інтереси мали відсуватися на задній план.

Новий прогресивний підхід обґрунтовувався також тим, що території областей та всіх районів поділялися на місцеві Ради (базовий рівень) в розрізі всіх населених пунктів, а не просто на «населені пункти», де справді проживають громадяни України із нерівномірним та специфічним розселенням. Одночасно кожна адміністративна територія розподілялася і продовжує розподілятися між власниками і землекористувачами, а також значна частина території належить до земель запасу. Ця ж територія також законодавчо поділяється за категоріями земель відповідно до їх цільового призначення. При цьому категорії земель, у свою чергу, включають відповідні угіддя. Наприклад, у межі земель населеного пункту входять будівлі, дороги, сади, городи, струмки, озера, ліси, парки та багато іншого. Поряд з цим адміністративна територія як природне середовище має відповідний рельєф, гідрографію, надра, ґрунтовий і рослинний покрив, на поверхні і в землі розташовані будівлі та споруди, дороги та інші комунікації тощо. Окремі земельні ділянки незалежно від категорії земель та форми власності на землю зазнають забруднення, піддаються екзогенним процесам, ерозії та деградації ґрунтів тощо. Всі ці особливості тісно переплітаються між собою і часто на одній і тій же території сходяться і дублюються різні відомчі інтереси.

Тому передбачалося, що впровадження пропонованої комплексної системи одночасно забезпечить виконання й відомчих завдань. Зокрема, щодо створення земельного, містобудівного, лісового, водного та інших кадастрів, моніторингу землі та її природних ресурсів, здійснення державного контролю тощо. Передбачалося, що запровадження на державному рівні такої міжвідомчої кадастрової системи в розрізі адміністративно-територіальних одиниць, а також інших адекватних організаційно-правових заходів сприятиме здійсненню державного управління і регулювання землею та її ресурсами як в юридичному, так і в економічному, екологічному і соціальному планах при великій економії коштів і часу [1-2].

З цією метою вперше в Україні було започатковано українсько-канадський пілотний проект (1992) зі створення кадастрової і реєстраційної системи на прикладі Косівського району Івано-Франківській області вартістю близько 2,5 млн канадських доларів, який безповоротно фінансувався канадською стороною і який було заблоковано в Києві майже на три роки, відсторонивши ініціатора (автора цієї статті) від управління землями області. Незважаючи на такі дії і щоб не допустити повного знищення позитивних напрацювань в області, Івано-Франківська обласна Рада народних, підтримавши ініціативу автора, дала згоду на створення першого в Україні Івано-Франківського центру геодезії, кадастру та геоінформаційних систем як підрозділу УкрАГП Головного управління геодезії, картографії і кадастру при Кабінеті Міністрів України [5].

На жаль, розбудова Української держави відбувалася  в умовах загострення економічної та соціальної кризи. Основна маса населення України не відчувала поліпшення свого матеріального стану. Великі надії покладалися на земельну реформу. Частина людей пов'язувала ці негаразди з діяльністю Президента і Верховної Ради України.

Слід зазначити, що одним із перших нормативних актів нового Президента України був Указ «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва» від 10 листопада 1994 року № 666. У ньому питання реформування земельних відносин і природокористування звужувалися переважно до аграрних.

Світова спільнота, особливо діаспора, також надіялися на позитивні зрушення в економічних реформах, в тому числі земельній. Тому під час візиту до Канади Президентові України Леоніду Кучмі доповіли (поза протоколом зустрічі) про готовність канадської сторони до впровадження українсько-канадського пілот-проекту з кадастру та реєстрації земель, яке затягувалося через блокування в Києві. Відповідна реакція Президента України дозволила розблокувати добрі наміри і з 1 січня 1995 року розпочалися роботи з впровадження пілотного проекту [8].

Реалізуючи черговий Указ Президента України «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 8 серпня 1995 року № 720, вже тоді проявлялася низка недоліків реформ. Наприклад, через занепад бригадних і так званих неперспективних сіл у центральній садибі (селі) концентрувалася переважна більшість членів КСП і сумарна частка паїв таких членів займала майже всю територію інших сільрад (сіл), землі яких використовувало це господарство. Зовсім не врегульовувалося питання щодо земель, переданих в колективну власність під господарськими будівлями і дворами, меліоративними системами. Головною недоречністю було також те, що надумана (колективна) власність і сам процес реформ позбавляли інших громадян України повноправно володіти і розпоряджатися своєю власністю як основним національним багатством.

Фактично указ щодо паювання земель, переданих у колективну власність, було видано тільки на період до прийняття Конституції України [9], в якій відсутня колективна власність на землю.

Звузивши земельну реформу до роздержавлення земель через їх надуману колективізацію і захопившись процесом паювання родючих земель, було заблоковано на десятиріччя створення, розробку і впровадження:

•    високоточних цифрових карт на всю територію України, включаючи розпайовані поля;

•    відкритих і достовірних кадастрових та земельно-реєстраційних систем для всіх земельних ділянок та їх природних властивостей у складі національної геоінформаційної системи;

•    проектів комплексного землеустрою і землевпорядкування та перспектив розвитку кожної території в розрізі адміністративно-територіальних утворень і в цілому в державі.

Через фрагментарність і непослідовність, не провівши впродовж 1995-1999 років бажаних комплексних науково-обґрунтованих заходів з реформування земельних відносин з одночасним реформуванням соціально-економічних відносин, агропромисловий комплекс різко втрачав свої позиції.